[민사/부동산 변호사] 공장 임대차계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용될까?

안녕하세요, 법무법인 청출 배기형 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)은 대항력부터 임차보증금의 우선변제권, 계약갱신요구권, 권리금까지 임차인을 보호하는 제도를 상당히 많이 마련해두고 있습니다.

특히 10년을 한도로 계약의 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권, 권리금의 회수기회를 보호받고 임대인이 이를 방해하는 경우 임대인에게 손해배상책임을 지게 하는 권리금회수기회의 보호 등은 아주 강력한 제도이죠. 이 두 규정은 임차인의 노력으로 영업이 활성화된 경우 임대인이 이를 기화로 임차인을 축출하는 이른 바 ‘젠트리피케이션’ 현상을 방지하는 역할을 하기도 합니다.

이 법은 명칭에서도 알 수 있듯이 ‘상가건물’의 임대차에 적용되는 것이므로, 원칙적으로 영리를 목적으로 하지 않는 ‘제조공장’의 임대차에는 적용되기가 어렵습니다.

그러나 실제 거래계에서 소규모업체의 경우 공장과 판매점포, 사무실 등을 구분하지 않고 하나의 건물을 임차하는 경우가 많다보니, ‘공장’의 경우 일률적으로 상가임대차법의 적용을 받을 수 없다고 보는 것이 타당한지 하는 의문이 있었습니다.

과연 공장 임대차계약에는 상가임대차법이 적용될 수 있을까요?

[Question]

‘공장’의 임대차계약에 상가임대차법이 적용될 수 있을까?

[Answer]

먼저 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 “상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다.”라는 판단 기준을 제시하고 있습니다.

‘공장’이냐, ‘창고’냐 하는 것이 아니라, ‘영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는지 여부’를 실질적으로 따져 결정하면 된다는 것입니다.

실제로 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결에서는 “용접작업장과 사무실을 8:1정도로 나누어 사용하고 있는 제조업소”도 ‘상가건물’에 해당할 수 있다고 판단하였습니다.

위 대법원 판결은 구체적으로 ① 임차인이 해당 제조업소 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지 않았다는 점, ② 내부 사무실에서 세금계산서, 거래명세표 등을 발행하고, 신용카드로 결제하는 방법으로 대금을 지급받은 사실이 있다는 점을 주요한 근거로 삼아 ‘영리 활동이 이루어졌다’고 보았습니다.

또 하나 중요한 것은 위 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결이 “제조업소와 사무실에서 하는 작업이 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 한다.”라고 판단하였다는 것입니다.

즉, 일단 ‘공장’이 ‘상가건물’에 해당한다고 보게 되면, 공장 중에서 거래행위를 하는 ‘사무실’부분만 따로 떼어내어 상가임대차법을 적용하는 것이 아니라, ‘작업장’과 ‘사무실’ 전부에 대하여 상가임대차법을 적용한다는 것입니다.

소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 공장에서 제조·가공을 하고 영업활동이 이루어지는 경우가 많기 때문에, 향후 ‘소규모 공장’에 대해서는 상가임대차법이 적용된다고 볼 가능성이 높을 것 같습니다. 임대인 또한 제조업을 영위하기 위해 건물을 공장으로 사용한다면, 그 과정에서 공장이 영업용으로 사용될 수 있으리라고 생각할 가능성 높기 때문에, 이러한 점에서도 상가임대차법이 적용될 가능성이 더 높습니다.

다만 실제로 상가임대차법 적용 여부를 둘러싼 분쟁이 발생한 이후에는 법원의 판단을 받기까지 상당히 오랜 시간이 소요될 수 밖에 없기 때문에, 당초 임대차계약을 체결할 당시부터 공장에서 제조·가공 등의 사실행위만을 하는 것인지 이외에 거래대금의 결제 등 영업활동까지 이루어지는지를 확인하고 상가임대차법의 적용여부를 미리 검토하고 결정하는 것이 필요하겠습니다.

배기형 변호사는 국방시설본부와 대형로펌의 건설/부동산팀에 근무하며 민사소송과 집행에 관한 풍부한 경험을 축적하고, 이를 토대로 소송 전 단계에서부터 채권추심의 가능성과 방안을 다각도로 모색하고 전략적으로 사건을 해결하는 데 강점을 보이고 있습니다.

법무법인 청출은 국내 5대 대형로펌인 김앤장, 광장, 태평양, 세종, 율촌과 대기업 법무팀 출신의 변호사들로만 이루어져 있고, 한 명의 변호사가 아닌 사건과 관련된 분야의 전문 변호사들이 팀을 구성하여 대응합니다. 청출은 특정 쟁점만 해결하는 것을 넘어 사업 전반에 대한 종합 솔루션을 제공하여, 궁극적으로 고객이 원하는 바를 이루는 것에 초점을 맞추는 법률 컨설팅을 제공하고 있습니다. 목표 달성에 도움이 필요하시다면, 주저없이 청출에 문의주시기 바랍니다.