안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번에는 사업시행계획이 변경된 경우 관리처분계획의 기초가 되는 종전자산 가격을 어느 시점을 기준으로 평가하여야 하는지, 그리고 분양신청절차를 다시 거쳐야 하는지에 관한 대법원 판례·법제처 해석과 현행 도시정비법의 규정을 살펴보겠습니다.

[Question]

사업시행계획이 실질적으로 변경되면 종전자산을 다시 평가하여야 하는지, 그리고 분양신청절차를 다시 밟아야 하는지

[Answer]

가. 종전자산 평가의 기준시점 : 최초 사업시행계획 인가 고시일

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법")에 따르면, 관리처분계획에는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 포함되어야 하는데(도시정비법 제74조 제1항 제5호), 사업시행계획이 변경된 경우 여기서 말하는 고시일이 최초 인가 고시일인지 변경인가 고시일인지가 문제됩니다.

대법원 2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결은 "비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성에 비추어 보더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 문언 그대로 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미한다. 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다"고 판시하였습니다.

위 판결은 종전자산가격 평가가 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이고, 평가시점을 획일적으로 정하여 분쟁을 방지할 필요가 있으며, 최초 사업시행계획이 변경으로 실효되더라도 장래를 향하여 실효될 뿐이라는 점을 근거로 들었습니다(현 도시정비법 제74조 제1항 제5호·제76조 제1항 제1호).

나. 사업시행계획 변경 시 재분양신청절차의 필요 여부

종전자산 재평가와 달리, 사업시행계획의 변경이 조합원의 분양신청 여부 판단에 영향을 미칠 정도에 이른 경우에는 분양공고·분양신청 절차를 다시 거쳐야 한다는 것이 법제처 해석과 하급심의 태도입니다.

법제처는 2014. 3. 13. 법령해석(안건번호 13-0652, 서울특별시 강북구 질의)에서 "주택재개발사업의 사업시행자인 주택재개발조합이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항에 따라 전체 세대수 및 주택공급면적을 변경하고 조합원들이 종전에 분양신청을 한 주택에 대해서는 변경 후 가장 근접한 공급면적의 주택으로 배분하는 내용으로 사업시행변경인가를 받아 같은 조 제4항에 따라 해당 변경인가 내용이 고시되었는데, 변경된 공급면적의 주택으로 배분받는 것을 원하지 않는 조합원들이 있는 경우, 주택재개발조합은 같은 법 제46조에 따른 분양공고 및 분양신청 절차를 다시 이행하여 관리처분계획을 변경해야 할 것입니다"라고 회신하였습니다.

서울행정법원 2014. 9. 19. 선고 2013구합19400 판결도 "조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 '조합의 비용부담' 등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀다면 사업시행자로서는 토지등소유자들을 대상으로 새로운 분양공고 및 분양신청절차를 거쳐야 하고, 그러한 정도에 이르지 아니하는 사업시행계획의 일부 변경의 경우에는 새로운 분양공고 및 분양신청절차를 거칠 필요가 없다고 보아야 한다"고 판시하면서, 사업비가 당초 대비 89.39% 증가하고 세대수·전용면적 구성이 달라진 사안에서 평형변경신청절차만 거친 관리처분계획을 취소하였습니다. 위 판결은 "평형변경절차는 기존의 분양신청을 전제로 분양받기를 희망하는 아파트 평형을 변경신청하는 절차이므로, 분양신청을 할 것인지 여부를 결정하는 분양신청절차와는 다르다"고 보았습니다.

다. 현행 도시정비법의 재분양신청 규정

2017. 2. 8. 전부개정된 현행 도시정비법은 재분양신청절차를 명문화하여, 사업시행자는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있고(도시정비법 제72조 제4항), 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우에는 분양신청을 하지 아니한 자·철회한 자에게도 분양신청을 다시 하게 할 수 있습니다(도시정비법 제72조 제5항, 제73조 제1항 제1호·제2호).

다만 위 조항은 "다시 거칠 수 있다"는 임의규정의 형식을 취하고 있으므로, 사업시행계획 변경이 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 실질적 변경에 해당하는 경우에는 앞서 본 판례·해석의 취지에 따라 재분양신청절차를 거쳐야 할 것으로 보입니다. 반면, 변경의 정도가 경미한 경우에는 종전 분양신청을 기초로 관리처분계획을 수립할 수 있습니다.

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