안녕하세요, 법무법인 청출 박종한 변호사입니다.

이번 회에서는 사업시행계획인가의 법적 성격과 사업시행계획의 총회 의결 정족수, 그리고 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우 요구되는 특별정족수에 관한 실무상 주요 쟁점을 살펴보겠습니다.

[Question] 사업시행계획인가는 어떤 성격의 처분이며, 사업시행계획을 결의·변경하는 총회에 요구되는 정족수는 무엇인지

[Answer]

가. 사업시행계획인가의 법적 성격

「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법") 제50조 제1항에 따르면, 사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하며, 이는 사업시행자에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 부여하는 수익적 행정처분이자 재량행위로 이해되고 있습니다.

대법원 2008. 1. 10. 선고 2007두16691 판결은 사업시행계획인가처분의 성격에 관하여, "조합이 사업시행계획을 재건축결의에서 결정된 내용과 달리 작성한 경우 이러한 하자는 기본행위인 사업시행계획 작성행위의 하자이고, 이에 대한 보충행위인 행정청의 인가처분이 그 근거 조항인 위 법 제28조의 적법요건을 갖추고 있는 이상은 그 인가처분 자체에 하자가 있는 것이라 할 수 없다"고 판시하여 보충행위설의 입장을 취한 바 있습니다.

사업시행계획인가고시가 있는 경우 인허가등 의제(집중효), 재개발사업의 토지 등 수용, 종전 토지 등 평가기준일, 국공유지 용도폐지 간주일 등의 효과가 발생합니다.

나. 사업시행계획의 총회 의결 정족수

도시정비법 제50조 제5항은 사업시행자가 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있고, 사업시행계획서의 작성 및 변경은 도시정비법 제45조 제1항 제9호에 따라 총회의 의결사항으로 규정되어 있습니다.

총회 의결의 정족수는 도시정비법 제45조 제4항에 따라 조합원 과반수의 찬성으로 의결하되, 다만 "정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다"고 규정하고 있습니다(같은 항 단서).

나아가 현행 도시정비법 제45조 제10항은 사업시행계획서의 작성 및 변경을 의결하는 총회의 경우 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 규정하고 있으므로(2024. 12. 3. 법 개정으로 직접출석 요건 강화), 사업시행계획 관련 총회를 개최할 때에는 위와 같은 직접출석 요건과 의결 정족수를 함께 확인하여야 합니다.

다. 사업시행계획이 실질적으로 변경된 경우의 특별정족수

단, 사업시행계획의 내용이 재건축결의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는, 정관변경에 준하는 조합원 3분의 2 이상의 특별정족수가 요구된다는 것이 대법원의 확립된 태도입니다.

대법원 2014. 3. 27. 선고 2011두3692 판결은 사업시행계획 승인결의에 관하여, "재건축조합 정관의 필수적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 "조합의 비용부담"이나 "시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용"에 관한 사항이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는, 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다"고 판시하였습니다.

같은 취지에서 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결은 관리처분계획 결의에 관하여도 "조합원의 자격에 관한 사항"·"조합의 비용부담" 등이 실질적으로 변경된 경우에는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제2호 및 제8호를 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 판시하였고, 대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결은 "재건축조합의 정관 규정이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관하여 그것이 당초의 재건축결의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 조합원 3분의 2 이상의 의결정족수에 못 미치는 동의로도 가결될 수 있도록 규정하고 있는 경우에는 그러한 정관의 가결정족수 규정은 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 효력을 인정하기 어렵다"고 판시하였습니다.

따라서 실무상 사업시행계획을 변경하는 총회를 준비할 때에는 그 변경 내용이 위와 같이 "실질적 변경"에 해당하는지를 반드시 사전에 검토하여야 합니다.

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