안녕하세요, 법무법인 청출입니다.

공사 도중 계약이 해지되거나 시공이 중단된 경우, 수급인(공사업자)이 공사대금을 받을 수 있는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 공사를 완공하지 못했더라도 기성고에 따른 대금을 청구할 수 있습니다.

[목차]

1. 기성고에 따른 공사대금 청구

2. 유치권 행사 가능 여부

3. 하자를 이유로 공사대금을 거절할 수 있나?

4. 공사대금과 하자보수비의 관계

5. 지금 공사대금 문제로 고민 중이라면

기성고에 따른 공사대금 청구

공사가 상당한 정도로 진행되었고, 이미 완성된 부분이 발주자에게 이익이 된다면 기성고 비율에 따른 공사대금을 청구할 수 있습니다. 건축공사는 원상 회복이 현실적으로 어렵기 때문에, 법원은 완성된 부분은 그대로 두고 미완성 부분에 대해서만 계약이 실효되는 구조로 판단하는 경우가 많습니다.

기성대금은 기성고 비율에 따라 정산하게 되며, 통상 법원은 감정을 통해 구체적인 금액을 산정합니다.

유치권 행사 가능 여부

공사대금 채권이 존재하고 건설 현장을 실제로 점유하고 있다면 유치권 행사가 가능합니다. 유치권이 성립하려면:

• 타인의 물건(건설 현장)을 점유하고 있어야 하고

• 그 물건에 관하여 생긴 채권(공사대금)이 변제기에 있어야 합니다

특히 유치권은 점유가 핵심입니다. 점유를 상실하면 유치권도 소멸할 수 있으므로, 공사대금을 받지 못한 상태에서 현장을 떠나는 것은 매우 위험합니다.

하자를 이유로 공사대금을 거절할 수 있나?

발주자가 "하자가 있으니 공사대금 못 준다"고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 공사대금 청구권과 하자로 인한 손해배상 청구권은 법적으로 별개의 권리입니다. 하자가 있다는 이유만으로 발주자가 공사대금 전부를 거절하는 것은 허용되지 않습니다.

공사대금과 하자보수비의 관계

하자가 실제로 존재하고 그 보수비나 손해액이 산정된다면, 발주자는 그 금액만큼 공사대금에서 공제하거나 상계를 주장할 수 있습니다. 결국 핵심은 "하자가 있느냐"가 아니라 "그 하자로 인한 손해액이 얼마인가"입니다.

정리하면, 공사업자는 공사대금 전액을 청구하되 발주자가 주장하는 하자 보수비는 실제로 인정되는 범위에서 상계된다고 보면 됩니다.

지금 공사대금 문제로 고민 중이라면

공사대금 미지급 문제는 초기 대응이 중요합니다. 유치권 행사 시기, 가압류 신청, 기성고 감정 등 복잡한 절차가 얽혀 있으므로 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

건설·공사대금 분쟁으로 고민 중이시라면 법무법인 청출의 건설 전문 변호사와 상담해 보시기 바랍니다.

본 게시글은 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 법적 판단은 변호사와의 상담을 통해 이루어져야 합니다. 법무법인 청출은 실제 사건 수행 변호사들이 직접 작성하는 법률 콘텐츠를 제공합니다.