[건설/부동산 변호사] 도시계획시설사업의 실시계획인가가 실효된 후 그 사업추진 과정에서 이루어진 기부채납 확약의 효력

안녕하세요, 법무법인 청출 김광식 변호사입니다.

최근 대법원은 도시계획시설사업 추진 과정에서 이루어진 기부채납 확약 이후 공공도로로 사용된 사유지에 대한 소유권 행사가 제한되는지 여부와 관련하여 기존 전원합의체 판결의 내용을 재확인하는 판결을 내렸는데요, 이 판결은, 특히, 어느 사유지가 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 도로의 점유자를 상대로 부당이득반환청구나 손해배상청구, 토지 인도청구 등 그 토지에 대한 배타적 사용∙수익권의 행사를 제한할 수 있는 판단 기준을 제시하고 있어, 오늘은 해당 판례 사안을 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

[Question]

사유지가 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지 소유자의 배타적 사용∙수익권이 제한된다고 볼 수 있는 판단 기준은 무엇일까?

[Answer]

1. 사건 개요 – 공공의 이익과 사유재산권의 충돌

이 사건은 도시계획시설사업의 일환으로 특정 부지가 기부채납 대상이 되었으나, 해당 사업이 무산되면서 문제가 발생했습니다. 종전 소유자는 도시계획시설사업을 추진하면서 관할 관청으로부터 실시계획 승인을 받기 위해 기부채납을 확약했고, 관청 역시 이 확약을 부관으로 붙여 실시계획인가를 허가했습니다. 그러나 종전 소유자는 사업을 완료하지 못한 채 파산했고, 해당 부지는 새로운 소유자에게 이전된 뒤 신탁 처리가 이루어졌습니다. 이후 신탁된 토지의 새로운 권리자인 원고는 도로로 사용 중인 이 부지에 대해 지방자치단체를 상대로 부당이득 반환을 청구했습니다. 원심 법원은 종전 소유자가 해당 부지에 대해 독점적⋅배타적인 사용⋅수익권을 포기했다고 보아 원고의 청구를 배척했습니다. 그러나 대법원은 원심의 판단을 파기하며 사건을 환송했고, 독점적⋅배타적 사용⋅수익권 행사의 제한 여부를 보다 신중하게 판단해야 한다는 법리를 설시했습니다.

2. 대법원의 판단(대법원 2025. 1. 23. 선고 2024다277885 판결) – 독점적⋅배타적 사용⋅수익권 제한 여부의 판단 기준

대법원은 이번 사건에서 독점적⋅배타적 사용⋅수익권이 제한될 수 있는 경우와 그 판단 기준에 대해 상세히 제시했습니다. 먼저, 토지 소유자가 스스로 토지를 공공의 사용에 제공하거나 그러한 사용 상태를 용인함으로써 인근 주민이나 일반 공중이 그 토지를 무상으로 통행하게 된 경우, 소유자의 권리 행사가 제한될 여지가 있다는 점을 확인했습니다. 그러나 이러한 제한이 인정되기 위해서는 다각적인 사정이 종합적으로 고려되어야 합니다. 대법원은 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유 기간, 토지를 공공 사용에 제공하거나 용인한 배경, 토지 제공 당시 소유자의 의사, 그리고 토지 제공에 따른 소유자의 이익과 편익 등을 중점적으로 살펴야 한다고 보았습니다. 특히 이번 사건에서는 기부채납 확약이 도시계획시설사업의 승인 조건으로 이루어진 점과 사업이 최종적으로 무산되어 소유자가 얻으려 했던 이익이 실현되지 않았다는 점이 중요하게 다루어졌습니다. 대법원은 기부채납 확약이 사업 승인을 위해 불가피하게 이루어진 것이라면, 그 자체만으로 소유권 포기 의사를 단정하기 어렵다고 보았습니다.

3. 판결의 법적 의의 – 사유재산권의 보호와 공공의 이익 조화

이번 판결은 사유재산권 보호의 중요성을 강조하면서도, 공공의 이익을 위한 토지 사용이 불가피할 경우 어떻게 조화롭게 해결해야 하는지를 제시한 중요한 사례입니다. 대법원은 도시계획시설사업이 무산된 상황에서, 기부채납 확약만으로 소유권 포기가 성립한다고 단정하는 것은 부당하다고 보았습니다. 또한, 공공도로로 사용되고 있는 부지에 대해 지방자치단체가 정당한 보상을 하지 않은 점을 지적하며, 소유자가 권리를 행사하려는 목적과 공공 편익 간의 균형을 중요하게 판단했습니다. 이는 공공의 편익을 위해 사유지를 사용할 경우에도 소유자의 권리가 충분히 보호되어야 한다는 법적 원칙을 재확인한 사례로 평가할 수 있을 것입니다. 이번 판결은 단순히 한 사건에 대한 법적 판단을 넘어서, 유사한 사례에서 공공의 편익과 사유재산권 간의 균형점을 찾는 데 중요한 기준이 될 것으로 보입니다.

4. 실무적 시사점 – 토지 소유자와 지방자치단체의 대응

이 판결은 도시계획시설사업에 직간접적으로 연관된 토지 소유자와 지방자치단체 모두에게 실질적인 교훈을 제공합니다. 먼저, 토지 소유자는 공공사업에 협조하는 과정에서도 기부채납이나 기타 부관에 대한 법적 근거와 명시적인 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히, 기부채납과 같은 행위가 토지 소유자의 권리에 어떤 영향을 미칠지 사전에 명확히 이해하고, 필요 시 법률적 자문을 구하는 것이 중요합니다. 지방자치단체는 공익적 목적을 위해 토지를 사용하는 경우, 소유자의 권리 보장을 위해 정당한 보상 절차를 거치고, 명확한 법적 근거를 바탕으로 행정행위를 해야 할 것입니다. 또한, 기부채납이나 기타 조건부 승인이 소유자의 권리를 지나치게 침해하지 않는지 신중히 판단해야 할 필요가 있습니다. 이번 사건은 특히 지방자치단체가 공공의 이익만을 우선시하여 소유자의 권리를 소홀히 할 경우, 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 보여줍니다.

결론 – 공공과 사유의 조화를 위한 법적 기준 제시

이번 판결은 도시계획시설사업과 관련된 사유지 사용의 문제에서 공공의 편익과 사유재산권 보호를 어떻게 조화시킬 것인가에 대한 중요한 법적 기준을 제시한 판결입니다. 이번 사례는 단순히 도시계획시설사업에 국한된 것이 아니라, 공공사업과 사유재산권 간의 갈등을 다룬 모든 상황에서 참고할 수 있는 선례가 될 수 있습니다. 즉, 공공의 이익을 위해 사유지를 사용할 때에도 소유자의 권리가 충분히 보장되어야 하며, 이를 위해 다양한 사정을 종합적으로 고려한 합리적이고 신중한 판단이 필요함을 다시 한번 확인한 판결로 평가할 수 있습니다.

김광식 변호사는 김·장 법률사무소에서 쌓은 전문성과 경험을 바탕으로, 다수의 부동산 관련 사건을 성공적으로 해결하며 소유권 분쟁, 등기 문제, 점유권 문제 등 복잡한 법적 분쟁을 다뤄왔고, 의뢰인께 가장 적합한 맞춤형 법률 솔루션을 제공하고 있습니다.

부동산 관련 법률 문제는 신속하고 정확한 판단이 중요합니다. 청출과 함께 하시면 사건의 본질을 정확히 파악하고, 최적의 결과를 이끌어내는 데 집중하겠습니다. 믿고 맡겨주시면 든든한 조력자가 되어 드리겠습니다.